福州倉山愛琴海在高德地圖、大眾點(diǎn)評(píng)、小紅書等平臺(tái)上的亮眼數(shù)據(jù)，進(jìn)一步引起了我的好奇心。該項(xiàng)目究竟做了哪些功課，從而如此充滿活力？
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從區(qū)位看，位于金山街道浦上大道198號(hào)的福州倉山愛琴海交通便利度很高。高德地圖導(dǎo)航指南榜顯示，愛琴海今年3月有超過39萬人次導(dǎo)航，位居福州第二、倉山榜首，一定程度說明項(xiàng)目擁有不錯(cuò)的區(qū)域輻射力。
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福州倉山愛琴海約9.6萬方的商業(yè)可租賃面積（加上公區(qū)、外街、停車場(chǎng)等，商業(yè)建筑面積約21萬方），體量在福州不算非?？壳?，但客流、營業(yè)額和坪效卻在全市名列前茅。
2021年福州倉山愛琴海銷售達(dá)15.95億元，全年客流客流超過3000萬人次，同比2020年分別增長(zhǎng)30%和20%，且已超過了疫情前的成績(jī)（2019年銷售15億、客流超2600萬）。
大眾點(diǎn)評(píng)福州商場(chǎng)熱度榜和客單價(jià)方面，福州倉山愛琴海均居前二，小紅書筆記以7萬+摘得冠軍。
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細(xì)細(xì)探究自2015年開業(yè)以來項(xiàng)目的成長(zhǎng)路徑，尤其是近兩年（疫情暴發(fā)后）在品牌組合、空間場(chǎng)景、營銷活動(dòng)等層面的迭代煥新，可以發(fā)現(xiàn)——
福州倉山愛琴海的成績(jī)或者優(yōu)勢(shì)，來自于始終聚焦年輕客群（城市青年和年輕家庭），持續(xù)釋放與客群匹配的年輕活力，不斷提升項(xiàng)目的潮流品質(zhì)度和區(qū)域輻射力。
01
品牌有質(zhì)感
業(yè)態(tài)豐富品類齊全+打造實(shí)力品牌矩陣
“四年前來過愛琴海，現(xiàn)在大變樣了。”這是大眾點(diǎn)評(píng)上對(duì)福州倉山愛琴海的一則評(píng)論。“交通便利”之外，消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的集中點(diǎn)評(píng)還有“品牌多”、“大品牌”等。
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過去兩年來，福州倉山愛琴海圍繞年輕客群的品質(zhì)需求，在品牌組合等內(nèi)容體驗(yàn)上，進(jìn)行了規(guī)模化升級(jí)。
?聚集高化品牌，填補(bǔ)區(qū)域中高端消費(fèi)空白
開業(yè)之初，福州倉山愛琴海即引入了東百百貨和一批國內(nèi)外時(shí)尚零售品牌。2020年項(xiàng)目進(jìn)一步調(diào)改，將1樓部分服飾品牌迭代為CPB、Estee Lauder、Dior、Sulwhasoo、SHISEIDO、GIVENCHY、IPSA、M.A.C、FANCL、ORIGINS、Shu Uemura等美妝品牌，使得1樓的整體氛圍變得更高端、更潮流，強(qiáng)化了項(xiàng)目的「顏值力」。
從目前消費(fèi)趨勢(shì)看，高化品牌實(shí)際上不再是以往中年女性消費(fèi)群體的專屬，而是成為了整個(gè)年輕群體的消費(fèi)選擇（尤其是Z世代男性消費(fèi)者，對(duì)化妝保養(yǎng)的需求和了解已經(jīng)不在女性消費(fèi)者之下）。
2021年，項(xiàng)目2樓引進(jìn)了MO&CO、EDITION、NEIWAI（福州首家形象店）等高端品牌以及鴻星爾克首家PRO店和海馬體、戴爾外星人等富有年輕朝氣的優(yōu)質(zhì)配套。
Mall星人統(tǒng)計(jì)部分中高品牌和大眾型明星品牌，在福州頭部商場(chǎng)的落地情況，發(fā)現(xiàn)LANCOME、Estee Lauder、Dior、YSL、Fresh、UR等品牌，目前在福州“集體”入駐的項(xiàng)目，只有愛琴海。
明星品牌尤其是高化品牌的聚集，其產(chǎn)生的正向效應(yīng)是不言而喻的。這從福州東百中心、杭州武林銀泰、上海的新世界大丸百貨、七寶萬科廣場(chǎng)以及去年剛剛開業(yè)上海久光中心等項(xiàng)目身上，就能看到效果。
對(duì)于福州倉山愛琴海來說，中高端時(shí)尚品牌的作用不僅僅在于提高內(nèi)場(chǎng)顏值與氣場(chǎng)，滿足周邊眾多住宅區(qū)居民消費(fèi)升級(jí)需求，更在于進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域輻射力。
【TIPS】福州倉山愛琴海對(duì)于年輕消費(fèi)者喜歡的新興品類，保有很強(qiáng)的敏銳度和反應(yīng)力。例如2021年1樓在一線化妝品聚合的基礎(chǔ)上，引進(jìn)小鵬汽車、極氪汽車等新能源車品牌，此舉與其他品類的煥新一樣，不僅能夠滿足客群的品質(zhì)消費(fèi)需求，還能實(shí)現(xiàn)租金收益最大化。
?差異化做強(qiáng)做優(yōu)餐飲業(yè)態(tài)，賦能核心競(jìng)爭(zhēng)力
自開業(yè)以來，餐飲一直是福州倉山愛琴海與商圈乃至整個(gè)福州同類項(xiàng)目，差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，也是項(xiàng)目獲得高人氣的重要驅(qū)動(dòng)力。
項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)的招調(diào)，不拘泥于捆綁品牌，品牌選擇性靈活多變，無論是知名連鎖品牌，還是網(wǎng)紅街邊餐飲，只要是受到年輕人喜歡的，都會(huì)積極引入，而且引入和迭代速度很快。多元化時(shí)尚化的餐飲矩陣，吸引了越來越多的Z世代客群，項(xiàng)目的年輕活力隨之凸顯。
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“奇喵小鎮(zhèn)”主題餐飲街區(qū)2020年底亮相后，持續(xù)更新，引入蘇格里島（福州首店）、蒲勝屋（倉山首店）、森空和食（福州首店）、月楓堂（福州首店）、友德賞味-淺奢店（福州首店）、湘下佬（福建首店）、客家麥大叔（大眾點(diǎn)評(píng)必吃榜）、星巴克甄選店（倉山首店）等品質(zhì)餐飲及網(wǎng)紅品牌。
再加上項(xiàng)目2021年引進(jìn)的楊記隆府重慶江湖菜（福建首店）、咕嚕流心披薩（福建首店）、太二酸菜魚（倉山首店）、八合里牛肉火鍋、星洲小聚新加坡料理等熱門品牌，項(xiàng)目的餐飲品牌數(shù)量與零售品牌形成了平分秋色的均衡布局。
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?打磨兒童品牌最全矩陣，一站式滿足親子需求
親子兒童業(yè)態(tài)基本上是購物中心的標(biāo)配，但福州倉山愛琴海的亮點(diǎn)在于竭力將親子兒童的品類豐富度做到福州最全。目前，場(chǎng)內(nèi)親子兒童品牌的面積占比高達(dá)約15%，活潑歡快的兒童客群使得項(xiàng)目活力度進(jìn)一步得到提升。
親子兒童品牌中，既有愛玩嘉年華、米高輪滑等兒童游樂品牌，也囊括了閱享森林、鄧肯舞蹈、墨圓考拉美學(xué)等兒童教育品牌，還有玩具反斗城、adidas kids、Rookie、巴拉巴拉、安踏兒童等連鎖兒童零售品牌，以及安佑兒科醫(yī)療等配套，可以一站式地滿足年輕親子家庭的品質(zhì)需求。
從福州倉山愛琴海近兩年的調(diào)改方向和品牌落位情況看，首店品牌、明星品牌、熱門網(wǎng)紅品牌等是該項(xiàng)目招引的重點(diǎn)對(duì)象，優(yōu)質(zhì)品牌和業(yè)態(tài)的持續(xù)引入，不僅讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了自我更新和升級(jí)，而且提高了項(xiàng)目整體的城市影響力。
兼?zhèn)漕佒蹬c功用+打造氛圍感與記憶點(diǎn)
重塑消費(fèi)空間，讓購物中心的空間場(chǎng)景更有顏值，變得更有趣、更有體驗(yàn)感、更有吸引力，已成為購物中心立足以及保持生命力的重要砝碼。
但做好場(chǎng)景營造，其實(shí)也是很多項(xiàng)目苦苦思索卻求而不得的一件事。在福州倉山愛琴海身上，我看到了通過打造年輕人喜歡的「主題化」場(chǎng)景，營造年輕人喜歡的強(qiáng)烈氛圍感，可讓場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)顏值和功用兼顧，人氣和坪效并存。
?對(duì)接二次元，踐行「用餐＋社交＋場(chǎng)景」新模式
說到場(chǎng)景主題化，不得不提及上文提到的位于福州倉山愛琴海5樓至6樓的沉浸式主題體驗(yàn)空間——奇喵小鎮(zhèn)。
這個(gè)有IP的結(jié)合科技光影的主題街區(qū)，將用餐、社交、打卡等體驗(yàn)元素融于一體，在年輕群體中的號(hào)召力和粘度都很高，不僅成為福建商業(yè)市場(chǎng)首個(gè)沉浸式全美食主題街區(qū)，更帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的活力，租金收益成倍提升。
「奇喵小鎮(zhèn)」為福州新造了一個(gè)極具話題性的網(wǎng)紅打卡景點(diǎn)，開業(yè)不到1個(gè)月，在抖音、小紅書、大眾點(diǎn)評(píng)等平臺(tái)曝光量即超2000萬。
我認(rèn)為值得標(biāo)記或者說值得重申的是，「奇喵小鎮(zhèn)」占用的區(qū)域，原先是冰場(chǎng)。相較于傳統(tǒng)單一樓層相對(duì)憋屈的空間感，奇喵小鎮(zhèn)利用冰場(chǎng)原有的跨層特點(diǎn)，采用雙層挑高全開放立體設(shè)計(jì)，在視覺和體感上帶來全新的驚喜感受。
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自4樓主入口踏水晶玻璃步梯而上，13米挑高的大環(huán)形雙層主題街區(qū)即刻映入眼簾。佇立于主題街區(qū)中的治愈系白貓，宛如這個(gè)街區(qū)的“主人翁”。它的存在，賦予了整個(gè)空間更鮮活的生命力，很有畫龍點(diǎn)睛的作用。
這種從“冷”到“熱”的適時(shí)的成功調(diào)改，是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)洞察力、決策力和行動(dòng)力的綜合體現(xiàn)。而「餐飲＋社交＋場(chǎng)景」新型模式，也充分體現(xiàn)了項(xiàng)目對(duì)于二次元新生事物的熱情擁抱和積極實(shí)踐。
?讓氛圍感拉滿，發(fā)揮場(chǎng)景美學(xué)的溢出效應(yīng)
通過打造空間新場(chǎng)景，可以發(fā)揮場(chǎng)景美學(xué)的溢出效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)。2021年，項(xiàng)目將4樓“奇喵小鎮(zhèn)”入口處改造為“喵之御守”日式街區(qū)，配套成喜屋、炙景臺(tái)等日式餐飲，形成主題記憶點(diǎn)。
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“很有氛圍感，一拍就是大片感，日本街拍的直視感，聽說是網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。”“上海也有類似的氛圍打卡區(qū)。”…來自顧客的客觀評(píng)價(jià)，可以證明福州倉山愛琴海對(duì)于氛圍感的把握，已經(jīng)相當(dāng)?shù)轿弧?/span>
只有將氛圍做足，才能讓場(chǎng)景真正實(shí)現(xiàn)沉浸式，吸引大家打卡，提高人氣的同時(shí)發(fā)揮業(yè)態(tài)和品牌的功用，雙管齊下，提升效益。
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氛圍感的打造，其實(shí)不單單局限在單一主題場(chǎng)景，也適用于項(xiàng)目局部乃至整體的場(chǎng)景營造。
年輕人是夜經(jīng)濟(jì)的主要消費(fèi)群體。在夜經(jīng)濟(jì)氛圍構(gòu)建方面，除了配備AGOGO KTV、紅星太平洋影城等夜間休閑娛樂業(yè)態(tài)，福州倉山愛琴海陸續(xù)引進(jìn)了杜老板火鍋、星巴克、喜茶、麥田小酒館等流量品牌，延遲相關(guān)品牌門店的營業(yè)時(shí)間，引進(jìn)集小吃、文創(chuàng)、精品、娛樂于一體的數(shù)十家潮創(chuàng)攤主持續(xù)出攤，提升玫瑰天街（外街）的活力氛圍，提供便利的更有趣味的夜間逛街場(chǎng)景。
【TIPS】據(jù)了解，今年下半年，福州倉山愛琴海場(chǎng)景和業(yè)態(tài)調(diào)改的重點(diǎn)之一，是聚焦屋頂?shù)膭?chuàng)新探索，提升屋頂?shù)睦眯б?，打?ldquo;奇喵花園”。另外，玫瑰天街1樓戶外街區(qū)將打造成“中國版秋葉原IP主題街區(qū)”。
03
活動(dòng)有黏性
年輕化社交化+線上線下多元鏈接
伴隨著品牌和場(chǎng)景的迭代升級(jí)，福州倉山愛琴海的營銷活動(dòng)越來越跳出傳統(tǒng)的操作模式，更加關(guān)注「主題性」「社交化」和「黏合度」。
?走進(jìn)年輕人的精神世界，打造強(qiáng)社交的流量入口
以2021年項(xiàng)目的活動(dòng)為例，每月的線下主題活動(dòng)，針對(duì)年輕群體的G點(diǎn)，展開了有效的嘗試。
4月的「嗨購節(jié)」，以“卡路里大作戰(zhàn)”為主題，聯(lián)動(dòng)商家以“健康的生活方式”為核心話題，打造全福州最大型的健身Liveshow，觸動(dòng)年輕消費(fèi)者的互動(dòng)神經(jīng)。愛琴海的知名營銷IP「小店長(zhǎng)日」，聯(lián)動(dòng)商家給孩子們及年輕家庭消費(fèi)者提供了更多元有趣的消費(fèi)場(chǎng)景。7月-9月的「Youth巡禮季」，通過劇本殺、美食巡禮、高校電競(jìng)的全新玩法，用年輕人的興趣和愛好打開年輕人的圈層之門。
有趣的場(chǎng)景和IP、不斷優(yōu)化的服務(wù)、前所未見的活動(dòng)形式，讓福州倉山愛琴海在品牌業(yè)態(tài)組合之外，搭建起更有黏性的營銷服務(wù)組合。
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?升級(jí)會(huì)員系統(tǒng)，推高頻主題沙龍，打造強(qiáng)黏性的會(huì)員池
在線下引流構(gòu)筑“留量”的同時(shí)，福州倉山愛琴海在線上也沒有放松，升級(jí)了會(huì)員系統(tǒng)，推出無感支付、品牌專屬停車位等功能服務(wù)。
過去一年，項(xiàng)目策劃女性、親子、美食3大會(huì)員俱樂部主題沙龍活動(dòng)近百場(chǎng)，累計(jì)吸引數(shù)千組家庭報(bào)名參與。每周一次充滿活力度的會(huì)員沙龍活動(dòng)，不僅提升了會(huì)員活躍度，也提高了會(huì)員復(fù)購率。包括會(huì)員在內(nèi)的消費(fèi)者，在小紅書上也累計(jì)發(fā)布了超過7萬篇筆記。
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04
服務(wù)有溫度
強(qiáng)強(qiáng)合作攜手貫通+全身心扶持潛力股
沒有商場(chǎng)能隨隨便便成功。福州倉山愛琴海姣好的成績(jī)單背后，我認(rèn)為還有一個(gè)不可忽視的因素，那就是對(duì)于福建本土資源、本土品牌的協(xié)作融合，以及在特殊時(shí)期所展現(xiàn)的友好舉措。
?與本地龍頭企業(yè)強(qiáng)力協(xié)作相互成就
福州倉山愛琴海引進(jìn)的東百和永輝，是福建當(dāng)?shù)氐陌儇淉堫^和超市龍頭。如上所述，永輝超市倉山愛琴海店年銷售達(dá)9500萬，數(shù)據(jù)背后是雙方的相互成就。至于百貨，放眼全國，區(qū)域型購物中心與百貨結(jié)合的成功案例并不多。
事實(shí)上，曾經(jīng)被很多購物中心作為主力店引入的百貨正慢慢退出舞臺(tái)。杭州萬象城2010開業(yè)時(shí)引入的尚泰百貨，亮相四年后黯然離場(chǎng)；萬達(dá)廣場(chǎng)跟萬達(dá)百貨是近親，但兩者結(jié)合也沒能成功……由此可見，百貨雖有美妝等一系列零售品牌優(yōu)勢(shì)，但與購物中心的磨合需要兩者更前瞻的戰(zhàn)略與更充分的資源整合。
而福州倉山愛琴海和東百的成功融合，說明打通雙方會(huì)員、協(xié)作升級(jí)品牌層級(jí)等做法，有著實(shí)際的效果，而且雙方的理念和協(xié)作力也有著較強(qiáng)的共通性。
?帶動(dòng)本地街邊品牌搶灘購物中心
福州倉山愛琴海推動(dòng)并培育了望花溪、京祿府等一批福州街邊新興網(wǎng)紅品牌，首次入駐購物中心，進(jìn)而成為席卷福州各大商圈的熱門品牌。
這些新興品牌的購物中心首店進(jìn)駐福州倉山愛琴海時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)全程參與品牌門店設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格的把關(guān)，大到裝修材質(zhì)，小到餐具選樣，全力為福州當(dāng)?shù)叵M(fèi)者呈現(xiàn)眼前一亮的門店印象。開業(yè)不到一年，這些品牌就紛紛登上了大眾點(diǎn)評(píng)熱門榜。
?致力成為外賣友好商場(chǎng)
疫情期間，商場(chǎng)考慮到外賣需求的激增，從騎手的實(shí)際需求入手，設(shè)立了騎手專用的停靠點(diǎn)、充能站、綠色通道等。
這些舉措，一方面給餐廳和騎手的配送銜接提供了保障，在特殊時(shí)期彰顯了項(xiàng)目的溫度和人性化，同時(shí)也提升了配餐效率，有效地幫助餐飲業(yè)態(tài)提升了營業(yè)額，全面提升餐飲業(yè)態(tài)的服務(wù)及價(jià)值感。
結(jié)語
“2021年度華東最具價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目”、“年度夜經(jīng)濟(jì)地標(biāo)項(xiàng)目”、“2020-2021年度城市商業(yè)地產(chǎn)杰出運(yùn)營項(xiàng)目”、“福建省綠色商場(chǎng)”……過去一年，福州倉山愛琴海因?yàn)槌錾谋憩F(xiàn)，獲得了來自行業(yè)和政府的諸多肯定。
根據(jù)七次全國人口普查，倉山區(qū)是福州人口最多且年齡結(jié)構(gòu)最年輕的區(qū)之一。人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)一定程度上代表了未來的商業(yè)潛力。在2021年銷售額近16億元的基礎(chǔ)上，福州倉山愛琴海未來仍可期待更多。
作為專注于輕資產(chǎn)的第三方資產(chǎn)運(yùn)營管理公司，愛琴海集團(tuán)目前已布局全國超過100座城市。在福建、廣東，未來兩年也將有新的項(xiàng)目開業(yè)。
其中，同樣位于福建的廈門同安愛琴海購物公園，是福建第二座、廈門首座愛琴海購物公園。
相信無論是福州倉山愛琴海，還是未來的兄弟項(xiàng)目，都可能為福建及華東華南的消費(fèi)者創(chuàng)造美好的消費(fèi)體驗(yàn)，為城市商業(yè)注入新活力，為行業(yè)開拓品牌、場(chǎng)景、營銷等層面的新模式。這里的商業(yè)，會(huì)越來越有看頭。