2013年，北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園開業(yè)，作為愛(ài)琴海集團(tuán)在全國(guó)的第一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目，標(biāo)志著愛(ài)琴海購(gòu)物公園這個(gè)品牌的正式落地。

此后，太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園持續(xù)多年實(shí)現(xiàn)30%左右的銷售額漲幅，帶動(dòng)了整個(gè)太陽(yáng)宮商圈的形成和發(fā)展，也因其獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)成為了北三環(huán)區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志建筑。

算起來(lái)，愛(ài)琴海購(gòu)物公園這個(gè)品牌已近十年。

2021年，北京北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園攜超50%的特色首店品牌亮相城市副中心，項(xiàng)目由北京城市副中心投資基金牽頭聯(lián)合綠城集團(tuán)、愛(ài)琴海集團(tuán)，收購(gòu)原通州京杭廣場(chǎng)商業(yè)資產(chǎn)。北京北投愛(ài)琴海僅歷時(shí)400多天籌備，就完成了資產(chǎn)收購(gòu)、改造、招商并成功亮相。

這既是愛(ài)琴海集團(tuán)在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中規(guī)模較大的城市更新項(xiàng)目，也是愛(ài)琴海集團(tuán)在輕資產(chǎn)實(shí)踐中又一成果。

如今，輕資產(chǎn)模式逐步成為行業(yè)共識(shí)。以最新數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年全國(guó)新開業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目（含存量改造）510個(gè)，同比上漲約36%，其中輕資產(chǎn)類項(xiàng)目占比大幅提升。

2021年頭部購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理公司開業(yè)項(xiàng)目情況

在新開業(yè)TOP10的排行中，愛(ài)琴海集團(tuán)2021年新開業(yè)購(gòu)物中心10個(gè)，躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。

2021年，愛(ài)琴海在戰(zhàn)略上進(jìn)行了徹底轉(zhuǎn)變，成為專注于輕資產(chǎn)的第三方資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。

與其說(shuō)是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，倒不如說(shuō)是對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的夯實(shí)升級(jí)。

互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有一句箴言，“好產(chǎn)品自己會(huì)說(shuō)話”，在購(gòu)物中心領(lǐng)域也是如此。

如何打造對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力的“好產(chǎn)品”是問(wèn)題所在。一方面，對(duì)于輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，規(guī)模是基礎(chǔ)，只有基于一定規(guī)模才能形成影響力和盈利能力，而追求規(guī)模化必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)度“標(biāo)準(zhǔn)化”；另一方面，一千個(gè)消費(fèi)者有一千個(gè)訴求，一千個(gè)資產(chǎn)方有一千個(gè)物業(yè)形態(tài)，無(wú)疑都在要求運(yùn)營(yíng)方具有定制“特色”產(chǎn)品的能力。

誠(chéng)然，單一產(chǎn)品線已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)越發(fā)多元的需求，打造多元化產(chǎn)品線已成行業(yè)大勢(shì)所趨。

2022年1月22日，愛(ài)琴海打造的全新產(chǎn)品線星銀海城市客廳的首發(fā)之作——南通星銀海城市客廳開業(yè)。

這是繼主力產(chǎn)品品牌“愛(ài)琴海購(gòu)物公園”之后，愛(ài)琴海集團(tuán)陸續(xù)推出的多元產(chǎn)品線之一。據(jù)悉，2022年以大連金州晶海廣場(chǎng)、唐山豐南晶海廣場(chǎng)項(xiàng)目為代表的晶海廣場(chǎng)新產(chǎn)品線系列也將陸續(xù)面世。此外，城市書香、物業(yè)品牌藍(lán)坊、獨(dú)立體驗(yàn)類品牌沃德冰雪共同構(gòu)成了愛(ài)琴海滿足不同客戶服務(wù)需求的產(chǎn)品力。

僅僅有多元化產(chǎn)品體系并不夠，購(gòu)物中心作為商業(yè)物業(yè)還需要具備持續(xù)迭代的能力，因?yàn)楫a(chǎn)品的持續(xù)升級(jí)才能避免原來(lái)的“特色”變?yōu)楝F(xiàn)今的“標(biāo)準(zhǔn)”。

憑借首屈一指的大型音樂(lè)噴泉“海上世界”、巨型多媒體網(wǎng)紅幕墻“鯨墻”、1萬(wàn)平方米的燈光風(fēng)車海、屋頂浪漫的天空小鎮(zhèn)等特色場(chǎng)景，以及持續(xù)優(yōu)化的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌陣容，上海愛(ài)琴海購(gòu)物公園打造集旅游觀光、拍照打卡、餐飲美食、電競(jìng)娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、擼寵、社交聚會(huì)的全維度生活體驗(yàn)中心。

持續(xù)輸出“愉悅”的感知空間，這是2020年愛(ài)琴海推出的全新產(chǎn)品模型——AEGEAN PLAYSTATION，以“PLAY”為強(qiáng)基因，用“PLAY”構(gòu)建一個(gè)更有趣、更愉悅的商業(yè)生態(tài)。作為一個(gè)全新的產(chǎn)品模型，愛(ài)琴海對(duì)商業(yè)空間及功能從多個(gè)維度進(jìn)行了升級(jí)進(jìn)化，如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上突出空間社交屬性、強(qiáng)化空間業(yè)態(tài)社交功能、打造線上線下結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。

極致運(yùn)營(yíng)力：場(chǎng)景、內(nèi)容、流量

如何在變化的市場(chǎng)環(huán)境中抓住機(jī)會(huì)，對(duì)于輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，仍將需要回歸到商業(yè)運(yùn)營(yíng)層面，即企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)力，其核心是圍繞“消費(fèi)者”所打造的“場(chǎng)景”、“內(nèi)容”、“流量”。

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心對(duì)場(chǎng)景的打造有兩個(gè)維度：空間場(chǎng)景和IP場(chǎng)景。

以昆明廣福路愛(ài)琴海購(gòu)物公園為例，該項(xiàng)目將“第五空間”的屋頂利用上，打造“光合作用局”，引入包含天空農(nóng)場(chǎng)、天空馬場(chǎng)、8號(hào)泵道、云端籃球，以及西南首個(gè)屋頂自然博物館——天空森林自然博物館，營(yíng)造城市中的大自然親子休閑場(chǎng)景，七樓屋頂整體的商戶月均銷售均為城市Top1，租金增長(zhǎng)也達(dá)到3倍以上。同時(shí)利用外廣場(chǎng)一個(gè)1000㎡的大型娛樂(lè)體驗(yàn)沙灘，打造自有IP“沙灘文化節(jié)”，開展沙灘集市、童趣兒童秀等人氣活動(dòng)拉動(dòng)暑期客流。

開業(yè)八年，昆明廣福路愛(ài)琴海依然保持日均5萬(wàn)客流的穩(wěn)定輸出，成為昆明熱門商場(chǎng)代表之一。

內(nèi)容即品牌，一方面，自帶流量的知名品牌對(duì)購(gòu)物中心持續(xù)吸引客流至關(guān)重要；另一方面，對(duì)于愛(ài)琴海而言，圍繞初心、品牌為客群服務(wù)是根本，客群喜歡什么品牌就引進(jìn)什么品牌，迎合變化的消費(fèi)者，是值得的。

作為昆明盤龍區(qū)“電競(jìng)+”融合發(fā)展的示范項(xiàng)目之一，昆明瑞鼎城愛(ài)琴海購(gòu)物公園在昆明城市綜合體中絕對(duì)是一個(gè)特別的存在。

擁有超過(guò)880平方米的專業(yè)賽事電競(jìng)場(chǎng)館“乾驊電競(jìng)館”，超過(guò)2000平方米的二次元主題街區(qū)，以及昆明首個(gè)夢(mèng)星球親子V樂(lè)園、海倫司酒館、棱鏡密室逃脫、蹦床公園X-JUMP、搏樂(lè)擊劍館、星爵臺(tái)球等眾多活力體驗(yàn)品牌。

在購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)中，“私域流量”已經(jīng)成為當(dāng)前熱門話題。

購(gòu)物中心的“私域流量”來(lái)自于每家實(shí)體購(gòu)物中心平均每天上萬(wàn)人流量，以及沉淀下來(lái)的會(huì)員體系。

2019年下半年，天津河?xùn)|愛(ài)琴海購(gòu)物公園和森馬旗下的balabala合作，運(yùn)營(yíng)社群兩個(gè)月漲到了1.5萬(wàn)多個(gè)用戶，單日業(yè)績(jī)提升了近500%。2020年，私域流量給愛(ài)琴海帶來(lái)了千萬(wàn)量級(jí)的增長(zhǎng)。

目前，基于近千萬(wàn)的會(huì)員，愛(ài)琴海已迭代出私域社群、會(huì)員到店、到家平臺(tái)等三個(gè)私域打法。

三個(gè)私域打法形成一個(gè)完整私域流量?jī)r(jià)值閉環(huán)，先用社群鎖定需求，深度激活共創(chuàng)產(chǎn)品，找到精準(zhǔn)目標(biāo)后，再跟進(jìn)商業(yè)鏈條完成消費(fèi)。對(duì)于愛(ài)琴海來(lái)說(shuō)，作為“有購(gòu)物功能的社交中心”，私域的范圍未來(lái)可能不僅在于商場(chǎng)，還可以輻射到周邊的五到十公里的社區(qū)，以發(fā)揮私域的最大價(jià)值。

蝶變數(shù)智力：數(shù)智自助極簡(jiǎn)

早在2014年，愛(ài)琴海就開始著手?jǐn)?shù)智化布局。2015年搭建了數(shù)據(jù)中心，在此基礎(chǔ)上，2016年起逐步完成了資產(chǎn)管理系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)等基本數(shù)智化業(yè)務(wù)模塊。2018年伴隨著精細(xì)化運(yùn)營(yíng)理念確立了以精準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)服務(wù)、精準(zhǔn)會(huì)員、精準(zhǔn)營(yíng)銷、精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，“數(shù)據(jù)與算法為核心”的5A模型。通過(guò)3年的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，在2021年迭代了“以人為核”的GREAT體驗(yàn)?zāi)Ｐ?/span>—Generation Specific【代際適配】、Right on time【即時(shí)滿足】、Easy to do【簡(jiǎn)單隨心】、Accurate【5A—精準(zhǔn)數(shù)字化】、Thoroughly Touch【全觸點(diǎn)】。

對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，數(shù)智化的核心邏輯在于：

??一方面，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司需要推出系列面向客戶的數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，從用戶的角度思考，為用戶創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)。2022年，愛(ài)琴海在GREAT模型落地適用于各類場(chǎng)景的應(yīng)用中，提出“數(shù)智自助極簡(jiǎn)”的創(chuàng)新價(jià)值概念，來(lái)更新愛(ài)琴海對(duì)于消費(fèi)者在觸點(diǎn)的便捷性、高效性等方面的體驗(yàn)要求，幫助消費(fèi)者節(jié)省精力和時(shí)間，令其在與愛(ài)琴海的交互中更為輕松無(wú)憂。

愛(ài)琴海GREAT模型中的Easy to do升級(jí)為【自助極簡(jiǎn)】，落地了愛(ài)琴海智能機(jī)器人——“大天使”，深受親子家庭客群的親睞。“大天使”的首推功能和UI讓孩童能夠輕松自助完成互動(dòng)與交互。同時(shí)，針對(duì)GREAT模型中Generation Specific【代際適配】，愛(ài)琴海會(huì)員小程序也將針對(duì)不同標(biāo)簽的客群，推出各類“適配”的皮膚，滿足不同客群的行為偏好與使用習(xí)慣。

??另一方面，商業(yè)物業(yè)管理中，運(yùn)營(yíng)者需要充分利用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能及大數(shù)據(jù)分析，以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理，降低對(duì)人工的依賴，提升管理效率。借助愛(ài)琴海自研的ADEP平臺(tái)【Aegean Digital Empowerment Platform愛(ài)琴海數(shù)字化賦能平臺(tái)】，目前愛(ài)琴海內(nèi)部商業(yè)管理的過(guò)程可以通過(guò)數(shù)字化應(yīng)用實(shí)現(xiàn)智能化，無(wú)論是會(huì)員管理、銷售管理，還是日常的商戶管理。以重慶金開愛(ài)琴海購(gòu)物公園為例，通過(guò)ADEP平臺(tái)將項(xiàng)目員工數(shù)量降低30%，節(jié)省運(yùn)營(yíng)管理成本的同時(shí)提升了運(yùn)營(yíng)效益。

結(jié)語(yǔ)

“產(chǎn)品力+運(yùn)營(yíng)力+數(shù)智力”是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力三角模型。三力合一，協(xié)同迭代，才能做到“好產(chǎn)品可以自己說(shuō)話”。

仰望星空，輕資產(chǎn)已經(jīng)是這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期趨勢(shì)；腳踏實(shí)地，回歸商業(yè)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，持續(xù)沉淀一套自有的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，才是基業(yè)長(zhǎng)青的制勝法寶。